Rosnące koszty życia, drożejące ubezpieczenia i skutki katastrof naturalnych odstraszają Amerykanów od przeprowadzki do niegdyś gorących rynków na południu kraju.
Miasta w tak zwanym "pasie słonecznym" (Sun Belt), które podczas pandemii COVID-19 przeżywały prawdziwy boom migracyjny, obecnie doświadczają znaczącego spowolnienia napływu nowych mieszkańców. Najnowsze dane firmy Redfin pokazują dramatyczny spadek zainteresowania przeprowadzką do miast na Florydzie czy w Teksasie.
Koniec wielkiej migracji
Na przykład Tampa na Florydzie, która jeszcze w 2023 roku przyciągnęła netto około 35 000 nowych mieszkańców, w 2024 roku zanotowała napływ jedynie 10 000 osób - to mniej niż jedna trzecia poprzedniego wyniku. Liczby z pierwszego kwartału 2025 pokazują utrzymanie, a w wielu miejscach pogłębienie tego trendu. Podobny los spotkał Dallas w Teksasie, gdzie napływ mieszkańców spadł z 35 000 do zaledwie 13 000.
Co więcej, Atlanta w Georgii odnotowała wręcz odpływ netto mieszkańców - około 2 000 osób więcej opuściło miasto niż się do niego przeprowadziło, w porównaniu z napływem 17 000 osób rok wcześniej.
Promocja
Przyczyny zmian
Specjaliści rynku nieruchomości wskazują na kilka powodów odpowiedzialnych za odwrócenie trendu migracyjnego.
Jednym z nich są rosnące koszty mieszkaniowe. Miasta, które kiedyś były postrzegane jako przystępne cenowo alternatywy dla metropolii takich jak San Francisco, czy Nowy Jork, doświadczyły gwałtownego wzrostu cen nieruchomości. Różnica w kosztach mieszkaniowych między drogimi metropoliami a miastami z pasa słonecznego znacząco się zmniejszyła. Zaostrzenie przepisów po zawaleniu się Surfside Condo w 2021 r. spowodowało gwałtowny wzrost opłat HOA i kosztów ubezpieczenia. W rezultacie wielu mieszkańców i właścicieli drugich domów stara się pozbyć swoich nieruchomości, co powoduje ich nadwyżkę na rynku. Niektórzy zaczynają mówić wręcz o kryzysie mieszkaniowym w tym stanie.
Drugim powodem są katastrofy klimatyczne - rosnąca częstotliwość i intensywność huraganów oraz innych zjawisk pogodowych, szczególnie na Florydzie i w Teksasie, wpłynęła na atrakcyjność tych lokalizacji. Agenci sprzedaży nieruchomości z Florydy, przyznają, że „ludzie przeprowadzali się na Florydę częściowo dlatego, że mogli tu znaleźć okazje cenowe. Teraz już nie mogą sobie pozwolić na przeprowadzkę. Pierwsze pytania od osób spoza stanu to: Jak złe są huragany i jak wysokie są stawki ubezpieczeniowe?”.
Kolejny powód, wynikający z poprzedniego, to drożejące ubezpieczenia. W następstwie katastrof naturalnych, składki ubezpieczeniowe drastycznie wzrosły, podobnie jak opłaty na rzecz wspólnot mieszkaniowych (HOA).
Powrót do biur to następny, często wskazywany powód. Wraz z nagłym zakończeniem ery pracy zdalnej, wiele firm wymaga powrotu pracowników do biur, co ogranicza swobodę wyboru miejsca zamieszkania. Tysiące osób mając do wyboru utratę pracy lub powrót do firmy wybiera drugą opcję, która wiąże się ze sprzedażą domu na południu i powrotem na przykład na Midwest.
Wpływ na rynek nieruchomości
Spowolnienie migracji ma bezpośredni wpływ na lokalne rynki nieruchomości. W Tampa niemal jedna trzecia wystawionych na sprzedaż domów doświadczyła obniżek cen, a liczba nieruchomości na rynku wzrosła o około 20% w porównaniu z ubiegłym rokiem.
Boom budowlany, który miał miejsce na Florydzie i w Teksasie podczas pandemii, doprowadził do nadwyżki nieruchomości na rynku. Jednocześnie spowolnienie migracji i rosnące ceny, które wykluczają lokalnych nabywców, oznaczają, że jest mniej osób gotowych je kupić.
Alternatywne kierunki migracji
Osoby, które nadal planują przeprowadzkę, coraz częściej rozważają regiony takie jak Środkowy Zachód czy Północny Wschód, które wprawdzie pozbawione są tak dobrego klimatu jak Słoneczny Pas, ale są bardziej przystępne cenowo i mniej narażone na katastrofy naturalne. Minneapolis i Indianapolis, gdzie średnia cen sprzedaży domów i czynszów są niższe niż w Miami czy Austin, znalazły się wśród obszarów metropolitalnych, które odnotowały wzrost migracji w 2024 roku.
Największe spadki cen domów
Wśród 50 największych miast w USA, 10 odnotowało spadki cen rok do roku, głównie w Teksasie i na Florydzie. Jacksonville w północnej Florydzie doświadczyło największego spadku, kolejne były San Antonio, Austin, Dallas i Fort Worth w Teksasie. Na Florydzie także Orlando zanotowało niewielki spadek. Warto jednak wspomnieć, że wśród miast o największych spadkach cen znalazły się również Oakland i Sacramento z Kalifornii.
