Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego wzrosło w USA do 6,71%. To najwyższy poziom od lipca ubiegłego roku i kolejna zła wiadomość dla osób planujących zakup domu. Podwyżka nie zmienia jednak rat obecnych właścicieli nieruchomości, którzy mają kredyty ze stałą stopą. Niektórzy z nich wykorzystują wolne środki, aby szybciej pozbyć się zadłużenia.
Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego ze stałą stopą tydzień wcześniej wynosiło 6,66% i wzrosło do 6,71% – poinformował Freddie Mac. Jest to najwyższy poziom od lipca 2025 roku. Wzrosło również oprocentowanie kredytów 15-letnich, z 5,98% do 6,04%.
Zmiana wydaje się niewielka, ale nawet ułamek punktu procentowego oznacza dla kupujących wyższą ratę i większą sumę odsetek. Obecne oprocentowanie pozostaje poniżej szczytu z jesieni 2023 roku, kiedy przekroczyło 7,7%, ale jest znacznie wyższe niż podczas pandemii, gdy niektóre kredyty oferowano ze stopą poniżej 3%.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych nie zależy bezpośrednio od decyzji Rezerwy Federalnej. Jest natomiast silnie związane z rentownością 10-letnich obligacji skarbowych USA, która ostatnio wynosiła około 4,74%.
Na sytuację na rynku obligacji wpływają między innymi obawy o inflację, rosnące zadłużenie federalne oraz napięcia na Bliskim Wschodzie. Konflikt między USA a Iranem podnosi ceny ropy, a droższa energia może utrudnić ograniczenie inflacji do celu Fedu wynoszącego 2%. Gdy sytuacja międzynarodowa się uspokajała, rentowności obligacji i oprocentowanie kredytów spadały. Kolejne zaostrzenie konfliktu ponownie wywoływało wzrosty.
Mimo wysokich kosztów zainteresowanie nieruchomościami nie załamało się. Według Freddie Mac popyt pozostaje względnie stabilny, co wskazuje, że część kupujących przyzwyczaiła się do wyższego oprocentowania. Wysokie raty nadal jednak ograniczają możliwości wielu rodzin i przedłużają zastój na rynku mieszkaniowym.
Nowy trend: spłacić wcześniej dom
W tle tych wahań stóp trwa jednak inny, dużo bardziej osobisty trend. Z analizy Rocket Mortgage wynika, że co czwarty posiadacz kredytu hipotecznego w ostatnich pięciu latach dokonywał dodatkowych spłat kapitału. Najwięcej takich decyzji zapadało w latach 2021–2022, gdy stopy były historycznie niskie, a od tego czasu ich liczba stopniowo spada.
Co ciekawe, dodatkowe wpłaty są częstsze wśród osób z niższym oprocentowaniem, czyli tam, gdzie matematycznie dają najmniej korzyści. Bill Banfield z Rocket Mortgage komentuje to jako dowód, że decyzja rzadko wynika z czystej kalkulacji finansowej, a częściej z potrzeby psychologicznego bezpieczeństwa. Dla wielu, zwłaszcza starszych Amerykanów, życie bez długu na starość jest wartością samą w sobie — spłacony dom „na czysto” to cel emerytalny, o którym mówi się z dumą.
Młodsi właściciele domów, jak zauważa ekspertka NerdWallet Kate Wood, częściej wolą dodatkowe pieniądze zainwestować niż przeznaczyć je na przedpłatę kredytu.
Według obliczeń Rocket Mortgage jedna dodatkowa rata rocznie może w odpowiednich warunkach skrócić spłatę 30-letniego kredytu o prawie sześć lat i przynieść dziesiątki tysięcy dolarów oszczędności. Rzeczywisty wynik zależy jednak od wysokości zadłużenia, oprocentowania oraz momentu rozpoczęcia nadpłat.
Kiedy wcześniejsza spłata ma sens
Nadpłacanie jest szczególnie korzystne przy wysokim oprocentowaniu. Każdy dodatkowy dolar przeznaczony na kapitał zmniejsza kwotę, od której bank nalicza przyszłe odsetki. Największy efekt przynoszą wpłaty dokonywane w pierwszych latach kredytu.
Inaczej wygląda sytuacja osoby mającej oprocentowanie poniżej 3 lub 4%, czyli na poziomie obecnej inflacji lub poniżej. Większą korzyść może jej przynieść wcześniejsza spłata kart kredytowych, pożyczek gotówkowych i innych droższych zobowiązań. Alternatywą jest inwestowanie, które daje możliwość osiągnięcia wyższego zwrotu, ale – w przeciwieństwie do oszczędności wynikających z nadpłaty kredytu – wiąże się z ryzykiem.
Przed przeznaczeniem oszczędności na spłatę kredytu warto zachować rezerwę na nieprzewidziane wydatki i sprawdzić zasady obowiązujące u pożyczkodawcy. Dodatkowa wpłata powinna zostać zaliczona bezpośrednio na kapitał, a nie potraktowana jako wcześniejsze uregulowanie kolejnej raty. Ponieważ sytuacja każdego kredytobiorcy jest inna, decyzję najlepiej omówić z doradcą finansowym oraz firmą obsługującą kredyt.
Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady finansowej.
