Amerykański rynek nieruchomości zmierza w stronę jednego z najsłabszych lat od ponad dekady, wynika z analizy firmy Capital Economics. Analitycy nie przewidują jednak załamania, lecz dłuższy okres spowolnienia, który ich zdaniem może potrwać kilka lat. Oto trzy najważniejsze wnioski z ich prognozy sięgającej 2028 roku.
Sprzedaż na najniższym poziomie od 2011 roku
Według szacunków Capital Economics, roczna liczba sprzedanych domów w USA może spaść do około 4,7 miliona do końca 2026 roku. To najsłabszy wynik od 2011 roku. Po niewielkim odbiciu w 2025 roku aktywność na rynku ponownie wyhamowała, głównie za sprawą rosnących kosztów kredytów hipotecznych. Rynki finansowe zaczynają obawiać się wyższej inflacji i podwyżek stóp procentowych przez Fed, co przekłada się na wyższe oprocentowanie kredytów. Wysokie stopy procentowe ograniczają rynek na dwa sposoby, po pierwsze obecni właściciele domów, mający kredyty na niższy procent, niechętnie się przeprowadzają, po drugie potencjalni nabywcy odkładają decyzję o zakupie.
Oprocentowanie powyżej 6% jeszcze przez co najmniej dwa lata
Analitycy przewidują, że oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzyma się powyżej psychologicznej granicy 6%, poniżej której wielu obecnych właścicieli domów ma zaciągnięte kredyty. Koszty pożyczania pieniędzy były wysokie przez większość ostatnich pięciu lat, a ostatnio jeszcze wzrosły w związku z oczekiwaniami wyższej inflacji i podwyżek stóp w wyniku wojny z Iranem. Rentowność 10-letnich obligacji skarbowych USA, która wpływa na koszty kredytów w całej gospodarce, wzrosła ostatnio do najwyższego poziomu od ponad roku. Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie wynosiło w ostatnim tygodniu 6,67%, według danych Freddie Mac. Capital Economics spodziewa się, że Fed podniesie stopy procentowe łącznie o 75 punktów bazowych do początku 2027 roku. W efekcie 30-letnie kredyty hipoteczne mogą zakończyć ten rok na poziomie około 6,5%, by do 2028 roku obniżyć się do około 6,25%.
Najwolniejszy wzrost cen domów od 15 lat
Średnie ceny domów mają w tym roku pozostać praktycznie na niezmienionym poziomie. Analitycy prognozują, że w ujęciu rocznym ceny nie wzrosną, co byłoby najsłabszym wynikiem od 15 lat (wysokie stopy procentowe ograniczają popyt). Capital Economics przewiduje jednak stopniowe odbicie cen o 2,5% w 2027 i o 4% w 2028 roku. Mimo to cały trzyletni okres ma być najsłabszym dla wzrostu cen nieruchomości od 2011 roku. Dla porównania, według indeksu Case-Shiller ceny domów wzrosły w maju o 1,1% rok do roku.
Nie dla wszystkich to złe wieści
Dla deweloperów, obecnych właścicieli planujących sprzedaż czy pośredników w obrocie nieruchomościami mniejsza liczba transakcji i stagnacja cen oznaczają rzeczywiście trudniejszy rynek. Ale dla osób planujących zakup pierwszego mieszkania lub domu taki scenariusz może być korzystny. Stabilne ceny i mniejsza presja ze strony innych kupujących mogą oznaczać mniej licytacji i wojen ofertowych, które w gorętszych okresach prowadziły do sprzedaży nieruchomości znacznie powyżej ceny wywoławczej. Trzeba jednak zaznaczyć, że problemem opisywanym przez Capital Economics nie są same ceny, lecz wysokie oprocentowanie kredytów. Miesięczna rata może być więc wyższa niż przy niższych stopach procentowych sprzed kilku lat, bo tańszy dom nie zawsze oznacza łatwiej dostępny kredyt. Do tego stagnacja cen zwykle idzie w parze ze spadkiem liczby transakcji, bo obecni właściciele z nisko oprocentowanymi kredytami niechętnie się przeprowadzają, co ogranicza wybór na rynku.
Co mogłoby zmienić ten scenariusz
Autorzy raportu zwracają uwagę, że spadek cen nieruchomości mógłby być głębszy, jeśli sprawdzi się ich inna prognoza, mówiąca o 20-procentowej korekcie na indeksie S&P 500 do końca przyszłego roku. Spadek na giełdzie mógłby ograniczyć popyt na nieruchomości i mocniej obniżyć ceny. Analitycy przypominają jednak, że nawet gdy indeks S&P 500 stracił w 2022 roku około 25%, ceny domów pozostały stosunkowo odporne. Ich zdaniem podobnie mogłoby być również tym razem, zwłaszcza gdyby Fed zareagował na spadki złagodzeniem polityki pieniężnej. Zdaniem Capital Economics poważniejsze załamanie na rynku nieruchomości wymagałoby recesji w gospodarce, a tego scenariusza firma obecnie nie zakłada.
