Pokolenie baby boomers, czyli Amerykanie urodzeni w latach 1946–1964, ma dziś od 62 do 80 lat. Wraz ze starszym od niego tzw. cichym pokoleniem posiada i zamieszkuje około 36,7 mln domów i mieszkań. W ciągu najbliższej dekady około 14 mln tych nieruchomości może zmienić właścicieli. Część trafi na sprzedaż, zwiększając wybór dla kupujących i łagodząc presję na ceny. Największych zmian można jednak oczekiwać wśród większych domów, a nie najtańszych lokali poszukiwanych przez osoby kupujące po raz pierwszy.
Takie przewidywania przedstawia portal Realtor.com w analizie dotyczącej zmian pokoleniowych na amerykańskim rynku nieruchomości. Jej autorzy nie zapowiadają nagłego zalewu ofert ani powszechnego załamania cen. Wskazują na stopniowy proces, którego skutki będą zależały od rodzaju nieruchomości i regionu kraju.
Zmiana nabiera tempa
W 2026 roku najstarsi baby boomers kończą 80 lat. To istotny moment, ponieważ według danych wykorzystanych w analizie odsetek osób mieszkających we własnej nieruchomości zaczyna maleć po osiemdziesiątce, a spadek przyspiesza w drugiej połowie tej dekady życia.
Przyczyny są różne. Właściciele umierają, przeprowadzają się do placówek opiekuńczych, zamieszkują z bliskimi albo rezygnują z własnego domu na rzecz wynajmu. Ich dotychczasowe nieruchomości przechodzą wówczas w inne ręce.
Według prognozy w latach 2026–2036 proces ten obejmie około 13,9 mln domów i mieszkań, średnio 1,39 mln rocznie. Dla porównania, w poprzedniej dekadzie te same dwa pokolenia opuściły około 8 mln własnych nieruchomości. Przewidywana skala zmiany jest więc o około 74 proc. większa.
Nie nastąpi to jednocześnie. Obecnie znaczną część zwalnianych nieruchomości pozostawia starsze, ciche pokolenie. Około 2029 roku większy udział mają już mieć baby boomers. Autorzy analizy przewidują, że tempo tego procesu będzie rosło także pod koniec następnej dekady.
Nie wszystkie domy trafią na sprzedaż
Liczba 13,9 mln nie jest prognozą liczby nowych ogłoszeń. Część nieruchomości odziedziczą dzieci lub inni bliscy, którzy sami w nich zamieszkają albo przeznaczą je na wynajem. Inne mogą przez dłuższy czas pozostawać niewykorzystane.
Nawet jeśli na sprzedaż trafi tylko połowa tych nieruchomości, może to zauważalnie zwiększyć wybór dla kupujących. Trzeba jednak pamiętać, że zmiany pokoleniowe już dziś dostarczają domy na rynek. Nowością będzie przede wszystkim większa skala tego procesu.
Najwięcej będzie większych domów
Zdecydowaną większość przewidywanej zmiany stanowią domy z trzema lub czterema sypialniami. W ciągu dekady starsi właściciele mają opuścić około 9,9 mln takich nieruchomości, czyli ponad 70 proc. całej prognozowanej liczby. Kolejne 3,6 mln przypadnie na domy z co najmniej pięcioma sypialniami.
Znacznie mniejszy będzie udział niewielkich nieruchomości, mających najwyżej dwie sypialnie. W tej grupie prognoza przewiduje zaledwie około 380 tys. lokali w ciągu dziesięciu lat, średnio 38 tys. rocznie.
Ich właściciele częściej pozostają w nich do późnej starości. Jednym z możliwych powodów jest brak kredytu hipotecznego, bo wśród posiadaczy małych nieruchomości odsetek ten jest wyższy, niż gdy chodzi o właścicieli większych domów. Do pozostania mogą też zachęcać niższe koszty ogrzewania, remontów i bieżącego utrzymania, a często również niższy podatek od nieruchomości.
Osoby szukające pierwszego, tańszego domu mogą więc odczuć niewielką poprawę. Możliwy jest jednak efekt pośredni. Jeśli więcej rodzin będzie mogło kupić większą nieruchomość, część wystawi na sprzedaż swoje dotychczasowe, mniejsze domy.
Większy wybór, ale nie wszędzie niższe ceny
Autorzy analizy przewidują stopniowe osłabienie presji na ceny, szczególnie wśród domów rodzinnych i dużych nieruchomości. Nie oczekują jednak jednakowego spadku w całym kraju.
Znaczenie będzie miała lokalizacja. Szybsze zmiany pokoleniowe dotyczą wielu miast Środkowego Zachodu i dawnych regionów przemysłowych. Nie muszą natomiast przynieść podobnej poprawy w drogich miastach na wybrzeżach, gdzie zapotrzebowanie na mieszkania pozostaje wysokie. Sama prognoza nie pozwala też określić, jak zmienią się ceny w Chicago czy na poszczególnych przedmieściach.
Więcej dostępnych nieruchomości nie usunie wszystkich problemów. Realtor.com szacuje niedobór mieszkań i domów w USA na około 4 mln. Dodatkowo wielu obecnych właścicieli powstrzymuje się od sprzedaży, ponieważ zamiana domu oznaczałaby rezygnację z kredytu o niskim oprocentowaniu i zaciągnięcie droższego.
Najbardziej prawdopodobnym skutkiem zmiany pokoleniowej będzie zatem większy wybór i mniejsza konkurencja o część nieruchomości. Dla części kupujących może to oznaczać lepszą pozycję w negocjacjach. Osoby szukające najtańszego lokum nadal będą jednak mierzyć się z ograniczoną ofertą i wysokimi kosztami zakupu.
Źródło: Realtor.com, „2026 Generational Housing Succession”
