Administracja rządowa coraz wyraźniej pokazuje, że chce zmienić podejście do rynku mieszkaniowego. Domy jednorodzinne mają być przede wszystkim miejscem do życia, a nie tylko kolejnym aktywem finansowym. W ostatnich dniach pojawiły się dwa sygnały w tym kierunku - podpisanie rozporządzenia ograniczającego zakupy domów przez duże fundusze inwestycyjne oraz publiczne rozważanie ulgi podatkowej dla prywatnych właścicieli nieruchomości.
Podczas wystąpienia na Światowym Forum Ekonomicznym w Davos prezydent Donald Trump zasugerował możliwość rozszerzenia prawa do tzw. amortyzacji podatkowej na domy prywatne. Chodzi o mechanizm dobrze znany firmom i inwestorom – pozwala on stopniowo odliczać od podatku koszt zakupu nieruchomości lub jej ulepszeń. Obecnie takie rozwiązanie przysługuje wyłącznie nieruchomościom wykorzystywanym do działalności gospodarczej lub wynajmu.
„Paradoks polega na tym, że zwykły człowiek nie może skorzystać z amortyzacji domu, ale gdy kupuje go korporacja, taka możliwość już istnieje” – mówił prezydent. Dodał, że jest to temat „do przemyślenia”.
Na razie są to jednak tylko słowa. Nie pojawił się żaden projekt ustawy ani konkretna propozycja zmian w prawie podatkowym. Nie wiadomo też, czy taki pomysł miałby poparcie w Kongresie, który zajmuje się obecnie innymi kwestiami budżetowymi.
Kilka dni wcześniej Biały Dom przeszedł jednak od słów do czynów. Prezydent podpisał rozporządzenie wykonawcze, którego celem jest ograniczenie zakupów domów jednorodzinnych przez duże instytucje finansowe i fundusze inwestycyjne. W dokumencie zapisano, że polityką administracji federalnej jest „ochrona podaży domów jednorodzinnych dla amerykańskich rodzin” oraz zwiększenie dostępnych ścieżek do własności mieszkaniowej.
Rozporządzenie zobowiązuje administrację do przygotowania – w ciągu 60 dni – wytycznych ograniczających sprzedaż takich nieruchomości dużym inwestorom. Sekretarz skarbu ma dodatkowo przeanalizować obowiązujące regulacje podatkowe i prawne dotyczące nabywania i posiadania domów jednorodzinnych przez instytucje finansowe. Z kolei Departament Sprawiedliwości oraz Federalna Komisja Handlu otrzymały polecenie wnikliwego badania przejęć dokonywanych przez duże podmioty pod kątem skutków antykonkurencyjnych, w tym praktyk polegających na celowym utrzymywaniu pustostanów lub koordynowaniu cen najmu.
Czy inwestorzy rzeczywiście odpowiadają za drogie domy
Po kryzysie finansowym z 2008 roku fundusze takie jak Blackstone, American Homes 4 Rent czy Progress Residential zaczęły masowo skupować domy jednorodzinne, często w regionach dotkniętych falą przejęć bankowych. Według raportu Government Accountability Office z 2024 roku, do 2022 roku instytucjonalni inwestorzy posiadali około 450 tys. takich nieruchomości, co stanowiło blisko 3 procent krajowego rynku domów jednorodzinnych przeznaczonych na wynajem.
W czasie pandemicznego boomu na rynku nieruchomości inwestorzy kupowali rekordowe liczby domów, korzystając z bardzo niskich stóp procentowych. W 2023 roku odpowiadali za około jedną czwartą wszystkich zakupów, co ograniczało i tak skromną ofertę dla indywidualnych nabywców. Od tamtej pory sytuacja jednak się zmieniła.
Najnowsze raporty pokazują, że w 2025 roku inwestorzy odpowiadali za niespełna 11 procent zakupów domów, a większość tej aktywności pochodziła od drobnych, lokalnych właścicieli, a nie od wielkich korporacji.
Ekonomiści zwracają uwagę, że udział dużych funduszy w rynku maleje od kilku lat, podczas gdy aktywność małych inwestorów osiągnęła najwyższy poziom od czasów sprzed kryzysu finansowego. W praktyce oznacza to, że segment, który miałby zostać objęty zakazem, już dziś jest stosunkowo wąski i kurczący się.
Krytycy wykupywania nieruchomości przez inwestorów – od lat głównie po stronie Partii Demokratycznej – argumentują, że masowe zakupy dokonywane przez fundusze ograniczają podaż dla indywidualnych nabywców i przyczyniają się do wzrostu cen oraz czynszów. Dotychczasowe próby ustawowego ograniczenia tej praktyki nie przynosiły jednak efektów.
Połączenie zakazu dla dużych inwestorów z zapowiedzią możliwej ulgi podatkowej dla właścicieli domów prywatnych można więc odczytywać jako próbę zmiany tej sytuacji. Na razie realne skutki ma tylko rozporządzenie dotyczące funduszy. Propozycja podatkowa pozostaje polityczną zapowiedzią, której przyszłość zależeć będzie od decyzji Kongresu i przebiegu kampanii wyborczej przed wyborami do Izby Reprezentantów.
