Gwałtowny wzrost cen domów, niewspółmierny do wysokości zarobków i cen wynajmu, niepokoi niektórych ekspertów, choć analizy rynku uspokajają. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć tego, co się stanie, ale możemy próbować.
W środku szalejącej pandemii COVID-19, w czasie, gdy miliony Amerykanów wciąż pozostają bez pracy i z trudem wiążą koniec z końcem, Stany Zjednoczone przeżywają boom na rynku nieruchomości, jakiego nie widziały od 15 lat.
Ceny domów rosną praktycznie wszędzie. Napędzane między innymi historycznie niskimi stopami oprocentowań pożyczek, które sprawiają, że pożyczane pieniądze są tanie, a także falą ludzi uciekających z gęsto zaludnionych miast na przedmieścia.
Wzrost cen domów w poszczególnych stanach jest różny. Illinois ze średnim wynikiem 5% nie należy do najaktywniejszych rynków. Idaho, na przykład, odnotowało wzrost na poziomie ponad 14%.
Źródło: Zillow.com/ grafika: USA Today
Kupowanie domów stało się tak samo konkurencyjne jak w połowie lat 2000. Z drugiej strony nie przypomina to tamtego okresu.
Mniej domów
Podaż istniejących mieszkań spadła znacznie poniżej sześciomiesięcznego poziomu uznawanego za normalny. Pośrednicy otrzymują wiele ofert na oferowane domy. Firmy budowlane nie nadążają za popytem, w związku z czym powróciło tzw. "house flipping", czyli kupowanie taniej, remontowanie i sprzedawanie z zyskiem.
Bańka?
Dyskusje o potencjalnej bańce mieszkaniowej są coraz powszechniejsze w śród analityków, często popierane badaniami, wykresami i danymi, które wskazują, iż ceny rosną zbyt szybko w stosunku do zarobków i płaconych czynszów.
Ceny nieruchomości wzrosły o ponad 60% od listopada 2012 r. W tym czasie dochody wzrosły jedynie o 20%, a czynsze o 30%. Wniosek? Z roku na rok domy coraz bardziej znajdują się poza zasięgiem przeciętnego nabywcy. A to może oznaczać zbliżający się kryzys. Może, ale nie musi…
W przeciwieństwie do boomu na rynku nieruchomości, który doprowadził do recesji w 2007 roku, ten ogólnokrajowy skok cen nie jest napędzany przez nieetyczne praktyki pożyczkodawców, oferujących wówczas pieniądze na zakup bez sprawdzania dochodów, dokumentów, historii, itd. Uzyskanie finansowania jest dziś znacznie trudniejsze niż wtedy.
Niekoniecznie
Przyczyną wzrostu cen może być wspomniany stosunek podaży do popytu.
„Od ponad dziesięciu lat mamy chroniczny niedobór mieszkań” - mówi w rozmowie z USA Today Marco Santarelli, dyrektor generalny Norada Real Estate Investments z Kalifornii. „Potrzebujemy 1.62 miliona nieruchomości rocznie, aby nadążyć za popytem, ale produkujemy znacznie mniej. Każdego roku brakuje nam około 370,000 domów i mieszkań”.
Santarelli dodaje, że rozbieżność pomiędzy podażą i popytem będzie się pogłębiać, gdy w nadchodzących latach ponad 140 milionów millenialsów i przedstawicieli pokolenia Z zacznie przeprowadzać się do własnych domów i wynajmowanych mieszkań.
„Około 52% młodych ludzi w wieku od 18 do 29 lat nadal mieszka z rodzicami” - zwraca uwagę Santarelli. „To najwyższy wskaźnik od ponad 110 lat. Ci ludzie muszą gdzieś się przeprowadzić i dlatego jestem optymistą, jeśli chodzi o perspektywy rynku w dalszej perspektywie".
Brak równowagi
To wszystko ładnie tłumaczy sytuację, ale niepokój wciąż pozostaje.
Ponieważ Rezerwa Federalna nadal skupuje obligacje skarbowe i inne papiery wartościowe w ramach programu wspierania gospodarczego, to stopy procentowe są sztucznie utrzymywane na niskim poziomie. Wynika to z dużej ilości pieniędzy pompowanych sztucznie w gospodarkę. To sprawia, że pożyczanie jest tanie i zachęca inwestorów do kupowania bardziej ryzykownych aktywów, takich jak akcje i nieruchomości, powodując wzrost ich cen.
Dopóki Rezerwa Federalna nie wstrzyma skupu obligacji, a stopy procentowe nie zaczną ponownie wzrastać, ceny nieruchomości będą nadal rosły - uważają agenci sprzedaży nieruchomości.
Jak długo?
Trudno powiedzieć, ale w najbliższym czasie nie jest spodziewana zmiana polityki Rezerwy Federalnej, więc najbliższy rok pewnie będzie charakteryzował się wciąż niskimi procentami.
„Fed będzie nadal kupował obligacje jeszcze długo, pomimo tego, że oczekuje się gwałtownego wzrostu gospodarczego w latach 2021 i 2022” - napisał Robert Goldman z firmy Michael Saunders & Co. w Sarasocie w swoim miesięcznym biuletynie, po czym dodał: „W 2020 roku ceny domów w Sarasocie wzrosły o 10.2%. Martwię się, że ceny będą nadal rosły na poziomie 10-15% rocznie, co jest brakiem równowagi”.
W pewnym momencie stopy procentowe wzrosną i nie będzie wystarczającej liczby kupujących w takich cenach. Poza tym w najbliższym czasie ruszą budowy nowych domów. Zwiększona podaż plus wyższe oprocentowania mogą wpłynąć na spadek cen.
Poza tym, mimo że obecnie obowiązuje moratorium na wszelkie eksmisje, to w końcu się ono skończy. W krótkim czasie spora liczba ludzi straci domy, które trafią na rynek, co również wpłynie na jego zachwianie.
Eksperci uważają jednak, że szkody będą minimalne. Tu są zgodni. Spadek cen nieruchomości pewnie nastąpi, ale nie będzie to porównywalne z okresem niedawnej recesji. Raczej będzie to korekta rynku, może spadek o kilka do kilkunastu procent w niektórych, zwłaszcza droższych segmentach rynku.
Tańszy wynajem
To, co dzieje się na rynku nieruchomości sprawia, że rynek wynajmu mieszkań przechodzi poważne zmiany.
W dużych miastach ceny wynajmu są coraz niższe. Ludzie masowo przenoszą się na przedmieścia, a chętnych na ich miejsce brak. We wszystkich metropoliach - koszty wynajmu mieszkań spadły od kilku do ponad 20%.
Zmieniające się koszty wynajmu pokazuje poniższa tabela, w której uwzględniono Chicago. Pierwsza kolumna po nazwie miasta to cena wynajmu, druga to miesięczna zmiana ceny, trzecia to zmiana w skali roku:
Z drugiej strony w nieco mniejszych miastach, do których przeprowadzają się masowo ludzie, ceny wynajmu rosną. Tak więc jest to kolejny dowód, że ma na to wpływ mechanizm zależności popytu i podaży.
Powracamy więc do pierwotnego pytania: czy grozi nam bańka na rynku nieruchomości?
Tak i nie. Zawsze możliwy jest krach, choć w tym momencie nie ma ku temu wyraźnych przesłanek, podobnych do kryzysu sprzed kilkunastu lat. Występują jednak inne czynniki, które sprawiają, że możliwa jest korekta cen w wyniku opisanych wcześniej czynników. Korekta może wynieść kilka procent, ale może być znacznie wyższa. Proszę pamiętać, że to tylko teoretyczne spekulacje i wszystko może się zdarzyć.
rj
