W obliczu ogólnokrajowego kryzysu mieszkaniowego prezydent Donald Trump zasugerował wprowadzenie 50-letnich kredytów hipotecznych jako sposobu uczynienie posiadania domu bardziej przystępnym cenowo. Dyrektor Federal Housing Finance Agency, Bill Pulte, który nadzoruje Fannie Mae i Freddie Mac, potwierdził, że instytucje „pracują nad tym rozwiązaniem” i określił je jako „całkowity przełom”.
Choć pomysł brzmi atrakcyjnie dla osób zmagających się z rosnącymi kosztami życia, ekonomiści ostrzegają, że tak długoterminowe kredyty mogą w przyszłości zostawić właścicieli nieruchomości w bardzo trudnej sytuacji finansowej.
Dłuższa hipoteka rzeczywiście obniża miesięczną ratę, co pozwala większej liczbie Amerykanów przekroczyć próg własnego domu. Według wyliczeń CNBC, dla mediany ceny sprzedaży z września — 415 200 dolarów — miesięczna płatność mogłaby spaść do około 1 823 dolarów, czyli o ponad 230 dolarów mniej niż w przypadku 30-letniego kredytu przy dzisiejszych stopach procentowych na poziomie około 6,3 procent. Taka różnica z pewnością robi wrażenie na kupujących.
Eksperci zwracają jednak uwagę, że niższa rata ma swoją cenę: budowanie kapitału własnego zajmuje znacznie więcej czasu, a suma zapłaconych odsetek rośnie nawet o 40 procent. Kevin Thompson, prezes 9i Capital Group i gospodarz podcastu 9innings, podkreśla, że przy tak długim okresie spłaty właściciele niemal nie zwiększają swojego udziału w nieruchomości przez pierwsze lata. W praktyce oznacza to, że ktoś sprzedający dom po 10 czy 12 latach – a to średni okres posiadania nieruchomości w USA – będzie miał bardzo niewielki kapitał, który mógłby odzyskać przy sprzedaży.
Dodatkowym problemem jest fakt, że 50-letnia hipoteka obecnie nie spełnia wymogów tzw. „qualified mortgage” określonych w ustawie Dodd-Frank, co oznacza konieczność zmian regulacyjnych. Część specjalistów uważa jednak, że sama idea jest myląca. Finansista Michael Ryan, założyciel MichaelRyanMoney.com, ocenia, że tego typu produkty nie rozwiązują problemu, a jedynie „uwięzieniem” kupujących w dekadach odsetkowych zobowiązań. Jego zdaniem większość ludzi i tak sprzeda dom o wiele wcześniej, nie odzyskując znaczącej części wpłaconych pieniędzy.
Krytycy podkreślają, że długoterminowe kredyty mogą wpychać rynek w stronę bańki. Jeśli ceny nieruchomości przestaną rosnąć lub zaczną spadać, właściciele 50-letnich hipotek mogą znaleźć się „pod wodą” — z kredytem wyższym niż wartość ich domu. Thompson mówi wprost, że jedynym scenariuszem korzystnym dla nabywców jest nieustanny wzrost cen mieszkań, a tego nie da się zagwarantować na dziesięciolecia.
„Oczywiście, miesięczna rata wydaje się niższa, ale ostatecznie płacisz prawie dwa razy więcej odsetek przez cały okres kredytowania. To tak naprawdę nie poprawia dostępności mieszkań. Po prostu winduje ceny i grozi powstaniem bańki, w której ludzie pożyczają więcej, niż są w stanie udźwignąć” – uważa Ryan.
W ostatecznym rozrachunku ekonomiści wskazują na jeden najważniejszy problem: choć 50-letnia hipoteka wygląda atrakcyjnie w krótkim terminie, w długim staje się ogromnie kosztowna. Thompson wylicza, że nawet przy oprocentowaniu na poziomie 6 procent i kredycie na 300 tysięcy dolarów, miesięczna rata byłaby wprawdzie niższa o nieco ponad 200 dolarów, ale całkowita suma odsetek wzrosłaby o około 300 tysięcy — czyli równowartość kolejnego domu.
