Zmagające się z problemami finansowymi osoby w starszym wieku coraz częściej sięgają po dostepne na rynku finansowym narzędzie – reverse mortgage, czyli odróconą hipotekę – kontrowersyjny rodzaj kredytu, który zyskał na popularności podczas kryzysu finansowego. Powrót tego produktu bankowego wiąże się z rosnącymi kosztami życia i cięciami w świadczeniach socjalnych.
Czym jest odwrócona hipoteka?
Odwrócona hipoteka to produkt finansowy skierowany do osób w wieku co najmniej 62 lat, które są właścicielami nieruchomości. W praktyce bank lub instytucja finansowa przejmuje stopniowo wartość domu i wypłaca ją właścicielowi – w ratach miesięcznych, jako jednorazową kwotę lub linię kredytową. Kredytobiorca zachowuje prawo do mieszkania w swoim domu oraz musi opłacać podatki i ubezpieczenie.
Przykładowo: osoba posiadająca dom wart 300 tysięcy dolarów może otrzymywać miesięczne wypłaty przez wiele lat lub pobrać jednorazowo większą sumę na pilne potrzeby. Pożyczka wraz z odsetkami musi zostać spłacona pod koniec okresu kredytowania – zazwyczaj, gdy właściciel wyprowadza się, sprzedaje dom lub umiera. Wtedy dom jest sprzedawany, a z uzyskanych środków spłacany jest dług wobec banku.
Ten typ kredytu budzi kontrowersje głównie ze względu na ryzyko utraty domu, jeśli kredytobiorca spóźni się z opłatami podatkowymi lub ubezpieczeniowymi – więcej o zagrożeniach w dalszej części artykułu.
Wzrost popularności
Według danych rządowych liczba ubezpieczonych przez władze federalne odwróconych hipotek wzrosła o ponad 6 procent w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Kilku amerykańskich kredytodawców poinformowało, że sprzedaż tych produktów znacząco wzrosła w tym roku. Wyspecjalizowane firmy takie jak Finance of America, Longbridge Financial, New American Funding i Rate odnotowały istotny wzrost liczby klientów. Zapytania telefoniczne dotyczące odwróconych hipotek w New American Funding, kalifornijskim pożyczkodawcy z portfelem kredytowym wartym 73 mld dolarów, wzrosły o 20 procent w porównaniu z rokiem poprzednim – informuje Financial Times. Z kolei Rate odnotował 64-procentowy roczny wzrost liczby klientów zainteresowanych tym produktem.
Dlaczego seniorzy sięgają po odwrócone hipoteki?
„Chodzi o to, że liczby się nie zgadzają” – wyjaśnia Sarah Edelman z organizacji non-profit National Community Stabilization Trust. „Ludzie żyją dłużej, dysponując mniejszymi środkami na emeryturę”.
Przykładem opisywanym przez FT jest 80-letni Mark Ferguson ze stanu Waszyngton, który otrzymuje około 1800 dolarów miesięcznie wsparcia finansowego od rządu. Jedenaście miesięcy temu zaciągnął odwróconą hipotekę. Gdy stanął przed rachunkiem za nowe korony dentystyczne, których nie był w stanie pokryć z bieżących dochodów, wykorzystał środki z odwróconej hipoteki.
Kontrowersje i ryzyka
Odwrócone hipoteki budzą kontrowersje ze względu na zwiększone ryzyko egzekucji, jeśli klienci zalegają z opłatami podatkowymi lub ubezpieczeniowymi.
Pomimo obecnego wzrostu, liczba nowych odwróconych hipotek pozostaje znacznie niższa niż podczas szczytu kryzysu finansowego. W 2009 roku zawarto 114,692 ubezpieczonych przez władze federalne odwróconych hipotek (tzw. HECM), w porównaniu z 28,172 w 2025 roku.
Od czasu kryzysu finansowego rząd USA wprowadził nowe zabezpieczenia dla kredytobiorców, w tym wymóg weryfikacji historii kredytowej i zdolności do opłacania ubezpieczenia i podatków.
Eksperci zwracają jednak uwagę na rosnący udział tak zwanych produktów własnościowych – kredytów nieubezpieczonych przez rząd, oferowanych na słabo regulowanym końcu rynku, często tylko dla droższych nieruchomości.
"To trochę jak Dziki Zachód" – ostrzega National Consumer Law Center, wyrażając obawy o brak odpowiednich regulacji w tym segmencie rynku.
