Po trzech latach nieprzerwanych wzrostów ogólnokrajowa mediana cen domów w USA po raz pierwszy od 2023 roku znalazła się nieznacznie poniżej poziomu sprzed roku. Różnica wynosi zaledwie ułamki procenta i nie oznacza zmiany sytuacji na wszystkich rynkach. Jest jednak zjawiskiem, którego od dawna nie obserwowano, i może być wczesnym sygnałem stopniowego przywracania równowagi po latach gwałtownych podwyżek.
Z najnowszych danych Redfin, jednej z największych amerykańskich firm pośredniczących w sprzedaży nieruchomości, wynika, że mediana ceny sprzedanego domu wyniosła około 388 600 dolarów. W trzech kolejnych tygodniach odnotowano wyniki niższe niż w analogicznych okresach poprzedniego roku. W ostatnim z nich różnica wyniosła 0,4 procent.
Choć zmiana jest niewielka, ma znaczenie symboliczne. Przez ostatnie lata właściciele nieruchomości przyzwyczaili się, że ich domy systematycznie zyskują na wartości, nawet jeśli tempo wzrostu nie nadążało za inflacją. Teraz ten schemat może zacząć się zmieniać, choć na razie trudno mówić o trwałym trendzie.
Główną przyczyną osłabienia krajowego rynku pozostają wysokie koszty kredytów hipotecznych. Jak wyjaśnia Daryl Fairweather, główna ekonomistka Redfin, drogie finansowanie ogranicza liczbę potencjalnych nabywców, a ci, którzy decydują się na zakup, dysponują mniejszym budżetem. Mediana miesięcznej raty kredytu hipotecznego wyniosła 2777 dolarów. W rezultacie część zainteresowanych odkłada zakup, a sprzedający coraz częściej muszą dostosowywać oczekiwania cenowe.
Duże różnice między regionami
Średnia krajowa ukrywa bardzo zróżnicowany obraz. W Austin w Teksasie ceny były o ponad 4 procent niższe niż przed rokiem, ale w San Francisco wzrosły o 15 procent, w Pittsburghu o 7 procent, a w Cleveland o niemal 5 procent. Różnice te pokazują, że o sytuacji lokalnych rynków decydują nie tylko oprocentowanie kredytów, lecz także liczba dostępnych domów, poziom wynagrodzeń i popyt związany z miejscowym rynkiem pracy.
Chicago i przedmieścia nadal drożeją
Na tle średniej krajowej wyróżnia się aglomeracja chicagowska, gdzie ceny nadal rosną. Według danych Illinois Realtors we wrześniu mediana ceny sprzedanego domu lub mieszkania w Chicago i okolicach wyniosła 385 tysięcy dolarów, o 6,9 procent więcej niż rok wcześniej. W samym mieście wzrost był jeszcze większy i sięgnął 8,3 procent. Jednocześnie liczba transakcji w całej aglomeracji zmniejszyła się o 3,5 procent.
Wzrosty dotyczą również przedmieść. Z analizy DePaul University wynika, że w drugim kwartale 2026 roku ceny domów jednorodzinnych w podmiejskiej części powiatu Cook były średnio o 3,8 procent wyższe niż rok wcześniej. W rejonie Evanston i Skokie wzrosły o 7,2 procent, a w Winnetka i Northbrook o 6,5 procent.
Jednym z powodów utrzymywania się wysokich cen jest ograniczona podaż nieruchomości. Wielu właścicieli, którzy wcześniej zaciągnęli kredyty ze znacznie niższym oprocentowaniem, niechętnie decyduje się na przeprowadzkę, ponieważ zakup kolejnego domu oznaczałby dużo wyższe raty.
Pierwsze ogólnokrajowe spadki nie przesądzają o kierunku zmian w kolejnych miesiącach, a w wielu regionach, w tym w Chicago, ceny nadal rosną. Pokazują jednak, że okres niemal automatycznego wzrostu cen może dobiegać końca. Dla kupujących oznaczałoby to stopniową poprawę sytuacji, choć w rejonie Chicago na wyraźne obniżki nadal trudno liczyć.
