Ceny domów wzrosły o prawie 20% w okresie ostatnich 12 miesięcy. To rekordowy przyrost, szybszy niż w okresie poprzedzającym wielki krach ekonomiczny z 2008 roku, który pogrążył gospodarkę na wiele lat. Czy zapowiada się więc podobny spadek cen?
Napisano tysiące artykułów o niedoborach drewna, siły roboczej, popularności pracy zdalnej, rekordowo niskim oprocentowaniu pożyczek hipotecznych i wielu innych czynnikach, które zamieniły tegoroczny rynek nieruchomości w wielką wojnę przetargową. Pojawia się więc pytanie, czy w przyszłym roku wszystko to ulegnie załamaniu, a ceny zaczną spadać tak szybko, jak się do tej pory podnosiły?
Jeśli ktoś pesymistycznie podchodzi do tematu i spodziewa się wkrótce drastycznych zmian na rynku, porównywalnego z recesją sprzed kilkunastu lat, bez problemu znajdzie opinie potwierdzające taki punkt widzenia. Jednak według ekspertów i inwestorów rzeczywistość nie powinna być tak dramatyczna.
Owszem, powinniśmy spodziewać się znacznego zwolnienia wzrostu cen, gdyż obecny nie jest zrównoważony. Jednak krach jest wciąż mało prawdopodobny.
Kończąc rok 2021 działająca pod federalnym parasolem największa firma gwarantująca pożyczki hipoteczne w USA - Federal National Mortgage Association - popularnie zwana Fannie Mae przewiduje, że ceny domów wzrosną zaledwie o 7.9% między ostatnim kwartałem tego roku, a tym samym okresem roku przyszłego. Jednak określenie "zaledwie" w ocenie wzrostu może wprowadzać w błąd.
Mniej niż ostatnio, więcej niż zwykle
Chociaż roczny wzrost o prawie 8% może wydawać się niewielki w świetle rekordowych danych za 2021 rok, to należy pamiętać, iż jest to wciąż dwukrotność historycznej, średniej stopy rocznego wzrostu wartości nieruchomości w USA. Według danych gromadzonych przez Federal Reserve Bank of St. Louis, od 1987 r. ceny domów rosły średnio o 4.1% w skali roku.
To oznacza, że wielu kupujących, którym nie udało się ze względu na cenę nabyć nieruchomości w okresie ostatnich miesięcy, powinno złagodzić swe oczekiwania. Jeśli mieli nadzieję, że bańka mieszkaniowa pęknie i zwiększy ich siłę nabywczą, mogą się przeliczyć.
Ochłodzenie zamiast załamania
Kilkukrotnie w ostatnich miesiącach przytaczaliśmy na łamach tygodnika Monitor opinie z różnych źródeł, iż drastyczne załamanie rynku jest mało prawdopodobne. Nie uległy one zmianie. Bardziej prawdopodobny scenariusz jest taki, że rynek się ochłodzi, ale tylko do pewnego punktu. Ceny nie spadną, dalej będą rosły, ale prawie na pewno w znacznie mniejszym stopniu niż w okresie ostatnich 12 miesięcy.
Dwa sprzeczne trendy
Z jednej strony mamy stopniowy wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Pandemia sprawiła, że pożyczanie pieniędzy stało się tańsze niż kiedykolwiek wcześniej. Kupujący w całym kraju wiedzieli, że taka okazja prawdopodobnie nigdy się nie powtórzy i niemal na wyścigi kupowali nieruchomości i zaciągali pożyczki. Jednak te rekordowo niskie stawki już zaczęły rosnąć. Fannie Mae przewiduje, że średnia 30-letnia stała stopa oprocentowania kredytów hipotecznych wzrośnie w przyszłym roku do 3.3%. Inne banki oceniają ten wzrost nawet wyżej.
Wraz z wysychaniem źródeł tanich pieniędzy popyt – a co za tym idzie, ceny – powinny gwałtownie spaść, doprowadzając do krachu, który tak wielu pesymistów przewiduje. Z drugiej strony mamy optymistów, którzy wskazują, iż nawet jeśli oprocentowanie będzie wzrastać, to wciąż nie ma wystarczającej liczby nieruchomości na rynku, by popyt się załamał.
W prognozach Fannie Mae na 2022 r. odnotowano „poważny niedobór domów na sprzedaż”, co poważnie ogranicza "wpływ stóp procentowych na sprzedaż domów i ceny mieszkań". Poza tym nie tylko podaż jest na tyle ograniczona, że ceny będą nadal rosnąć nawet przy spadku popytu, ale historycznie rzecz biorąc, oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 3.3% jest nadal historycznie bardzo niskie i dość kuszące.
Tak więc nie ma czynników mogących spowodować nagły krach na rynku nieruchomości, ale wydaje się, że istnieją przesłanki do tego, by popyt i ceny nieco spadły w przyszłym roku.
Najbardziej prawdopodobny scenariusz?
Kupujący, którzy czekają na gwałtowny spadek cen w 2022 r. prawdopodobnie będą rozczarowani. Mimo że konkurencja na rynku w przyszłym roku może być mniejsza, a ceny będą rosły wolniej lub nawet nieznacznie spadną, to wielu potencjalnych nabywców może nie zrealizować planu kupna domu. Zamienią lepsze ceny w przyszłym roku na wyższe oprocentowanie kredytów, tj. nawet jeśli zapłacą mniej za dom, to koszt pożyczki będzie wyższy, niż gdyby zakupu dokonali dziś.
Większość sprzedających prawdopodobnie stanie przed podobnym dylematem. Choć ceny i popyt są teraz wysokie i zachęcają do sprzedaży, to próbując kupić inny dom w przyszłym roku powinni liczyć się z możliwością niewiele niższych, podobnych lub nieco wyższych cen, ale z wyższymi oprocentowaniami pożyczek.
Eksperci radzą, by nie próbować przechytrzyć nieprzewidywalnego rynku, ale raczej dokonywać transakcji wtedy, gdy będziemy do tego gotowi - pod względem finansowym, osobistym i biorąc pod uwagę ewentualną konieczność przeprowadzki.
na podst. BankingRates.com
rj
