Rosnące raty kredytów hipotecznych to tylko część problemu, z jakim mierzą się dziś amerykańscy właściciele domów. Coraz wyraźniej widać, że prawdziwym obciążeniem stają się koszty „ukryte” – podatki od nieruchomości i ubezpieczenia, które w wielu stanach rosną szybciej niż same ceny domów. Według najnowszego raportu firmy analitycznej Cotality właśnie ten czynnik może być jednym z największych zagrożeń dla właścicieli nieruchomości w 2026 roku.
Dane pokazują wyraźną zależność: tam, gdzie podatki lokalne i składki ubezpieczeniowe rosną najszybciej, rośnie również liczba opóźnień w spłacie kredytów hipotecznych. Zjawisko to jest szczególnie widoczne na Środkowym Zachodzie i na Południu USA. W tych regionach prognozowany wzrost kosztów escrow – czyli części raty przeznaczonej na podatki i ubezpieczenie – staje się jednym z najpoważniejszych wyzwań dla właścicieli domów w nadchodzącym roku.
Amerykanie odczuwają presję rosnących kosztów mieszkaniowych już od czasów pandemii, gdy ceny gwałtownie wzrosły, a niedobór nieruchomości na rynku jeszcze się pogłębił. Jednak to nie sam kredyt okazał się największym problemem. W 2025 roku koszty niezwiązane bezpośrednio z hipoteką – takie jak ubezpieczenia, rachunki za media czy podatki od nieruchomości – wzrosły łącznie o około 30 procent. I nic nie wskazuje na to, by ten trend miał się szybko odwrócić.
Choć podatki i ubezpieczenia drożeją w całym kraju, szczególnie mocno odczuwają to właściciele domów w stanach narażonych na ekstremalne zjawiska pogodowe. Floryda jest tu jednym z najbardziej jaskrawych przykładów – częste huragany i powodzie bezpośrednio przekładają się na gwałtowne podwyżki składek ubezpieczeniowych. Podobne mechanizmy działają jednak także w innych regionach, gdzie zagrożeniem są pożary, gradobicia czy susze.
Według Cotality ogólnokrajowy wskaźnik opóźnień w spłacie kredytów hipotecznych wzrósł z 2,9 procent w drugim kwartale 2025 roku do 3 procent we wrześniu. Odsetek poważnych zaległości zwiększył się z 0,9 do 1 procent. Choć w ujęciu historycznym są to wciąż stosunkowo niskie wartości – zaledwie jedna czwarta poziomów notowanych podczas Wielkiego Kryzysu Finansowego – ekonomiści zwracają uwagę na niepokojące sygnały.
Jak podkreśla Molly Boesel, główna ekonomistka Cotality, dane sugerują narastające napięcia „pod powierzchnią”. Część kredytobiorców, którzy zaczynają mieć problemy ze spłatą, nie jest w stanie szybko nadrobić zaległości i stopniowo przechodzi do bardziej zaawansowanych etapów niewypłacalności. Szczególnie wyraźnie widać to na poziomie obszarów metropolitalnych.
O ile odsetek obszarów miejskich z rosnącą ogólną liczbą zaległości spadł w ciągu roku z 70 do 48 procent, o tyle liczba metropolii, w których rośnie liczba egzekucji komorniczych, wzrosła z 8 do aż 39 procent. We wrześniu 174 obszary metropolitalne odnotowały wzrost poważnych zaległości rok do roku. Największe skoki zanotowano m.in. w San Angelo i Odessie w Teksasie, kilku miastach na Florydzie oraz w Limie w stanie Ohio.
Eksperci ostrzegają, że 2026 rok może przynieść kolejne uderzenie w domowe budżety. Powodem jest spodziewany wzrost kosztów kont escrow. Konto escrow to rachunek prowadzony przez kredytodawcę, z którego opłacane są podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu, a czasem także ubezpieczenie samej hipoteki. Część miesięcznej raty trafia właśnie tam, a bank reguluje należności w imieniu właściciela. Gdy podatki lub składki rosną, rata automatycznie idzie w górę.
Według danych Cotality przeciętny amerykański właściciel domu płaci dziś o 45 procent więcej na escrow niż pięć lat temu. Najszybciej koszty te rosną w stanach Południa i Środkowego Zachodu. Liderami są Kolorado i Floryda, gdzie w latach 2019–2025 wzrost sięgnął odpowiednio 77 i 70 procent. W czołówce znalazły się również Wyoming, Dakota Południowa, Montana, Luizjana, Alabama, Georgia, Karolina Północna oraz Indiana.
Jak zauważa Archana Pradhan, główna ekonomistka Cotality, taka presja finansowa może skutecznie zniechęcać wielu ludzi do wejścia na rynek mieszkaniowy i oddalać marzenie o własnym domu. Podobnego zdania jest Joel Berner z Realtor.com, który podkreśla, że rosnące płatności escrow mogą całkowicie zniechęcić potencjalnych nabywców przed wejściem na rynek, zwłaszcza tam, gdzie stanowią one dużą część miesięcznych kosztów utrzymania nieruchomości.
Kryzys dostępności mieszkań był jednym z najczęściej wskazywanych problemów przez wyborców przed wyborami prezydenckimi w 2024 roku. W administracji Donalda Trumpa coraz częściej mówi się nawet o możliwości ogłoszenia stanu nadzwyczajnego w obszarze mieszkalnictwa. Większość ekspertów jest jednak zgodna: mimo prognoz niewielkiej poprawy, wynikającej z tego, że płace przez dłuższy czas rosną szybciej niż ceny domów, kwestia przystępności mieszkań pozostanie jednym z kluczowych wyzwań także w 2026 roku.
