Polityczna zapowiedź i szybka reakcja rynku
Zapowiedź Donalda Trumpa dotycząca zakazu kupowania domów jednorodzinnych przez dużych inwestorów instytucjonalnych natychmiast wywołała poruszenie w branży nieruchomości. Prezydent zasugerował, że to właśnie wielkie fundusze i korporacje są jedną z głównych przyczyn kryzysu dostępności mieszkań w USA. W reakcji na te słowa przedstawiciele rynku oraz niezależni ekonomiści zaczęli jednak studzić emocje, przekonując, że problem - i jego rozwiązanie - leżą gdzie indziej.
Zdaniem liderów branży inwestorzy instytucjonalni stali się wygodnym kozłem ofiarnym. Jak podkreślają, ich udział w rynku domów jednorodzinnych jest ograniczony, a narracja o „wykupowaniu Ameryki przez korporacje” nie oddaje rzeczywistej skali zjawiska.
Co dokładnie zapowiedział Trump
Donald Trump ogłosił swój plan w mediach społecznościowych, pisząc o amerykańskim śnie, który dla wielu - zwłaszcza młodych - staje się coraz mniej osiągalny. W jego ocenie domy są dla ludzi, a nie dla korporacji, dlatego zapowiedział działania zmierzające do zakazania dużym inwestorom dalszego kupowania domów jednorodzinnych. Zasugerował również, że będzie naciskał na Kongres, by takie rozwiązanie zostało zapisane w prawie.
„Przez bardzo długi czas kupno i posiadanie domu uważano za szczyt amerykańskiego snu. Ale teraz [...] ten amerykański sen staje się coraz bardziej niedostępny dla zbyt wielu osób, zwłaszcza młodych Amerykanów” – napisał prezydent. „Z tego powodu, i nie tylko, natychmiast podejmuję kroki, aby zakazać dużym inwestorom instytucjonalnym kupowania większej liczby domów jednorodzinnych i będę apelował do Kongresu o ich skodyfikowanie” – dodał. „Ludzie mieszkają w domach, a nie korporacje”.
Z dotychczasowych wypowiedzi wynika, że propozycja dotyczyłaby przyszłych zakupów, a nie zmuszania obecnych właścicieli do sprzedaży. Szczegóły pozostają jednak niejasne. Prezydent zapowiedział, że szerzej odniesie się do tematu podczas wystąpienia na Światowym Forum Ekonomicznym w Davos.
Czy inwestorzy rzeczywiście odpowiadają za drogie domy
W czasie pandemicznego boomu na rynku nieruchomości inwestorzy faktycznie kupowali rekordowe liczby domów, korzystając z bardzo niskich stóp procentowych. W 2023 roku odpowiadali za około jedną czwartą wszystkich zakupów, co dodatkowo ograniczało i tak skromną ofertę dla indywidualnych nabywców. Od tamtej pory sytuacja jednak wyraźnie się zmieniła.
Według dostępnych danych duże instytucje posiadają niewielki odsetek domów jednorodzinnych w skali kraju. Szacunki wahają się od około pół procenta do kilku procent, w zależności od definicji „inwestora instytucjonalnego”. Co więcej, najnowsze raporty pokazują, że w 2025 roku inwestorzy odpowiadali za niespełna 11 procent zakupów domów, a większość tej aktywności pochodziła od drobnych, lokalnych właścicieli, a nie od wielkich korporacji.
Ekonomiści zwracają uwagę, że udział dużych funduszy w rynku maleje od kilku lat, podczas gdy aktywność małych inwestorów osiągnęła najwyższy poziom od czasów sprzed kryzysu finansowego. W praktyce oznacza to, że segment, który miałby zostać objęty zakazem, już dziś jest stosunkowo wąski i kurczący się.
Źródło problemu leży gdzie indziej
Zdaniem większości ekspertów kryzys dostępności mieszkań w USA nie wynika z nadmiernej obecności inwestorów, lecz z chronicznego niedoboru podaży. Przez lata po kryzysie hipotecznym zbyt mało budowano, a rosnący popyt nie znalazł odpowiedzi w nowych inwestycjach. W wielu regionach kraju, zwłaszcza na północnym wschodzie i w środkowej części USA, liczba dostępnych domów od dawna nie nadąża za potrzebami mieszkańców.
W tym kontekście zakaz dla inwestorów może brzmieć atrakcyjnie politycznie, ale - jak podkreślają analitycy - nie rozwiąże podstawowego problemu. Bez zwiększenia liczby budowanych domów trudno liczyć na realną poprawę dostępności czy spadek cen.
Pojawiają się także ostrzeżenia przed niezamierzonymi konsekwencjami. Część ekonomistów obawia się, że ograniczenie udziału dużych podmiotów może uderzyć w rozwój nowych inwestycji mieszkaniowych, w tym projektów z myślą o najemcach. Inni zwracają uwagę, że zakaz mógłby jedynie przesunąć zakupy z dużych korporacji do średnich i mniejszych firm, bez realnej zmiany mechanizmów rynkowych.
Do tego dochodzi kwestia prawna. Nie jest jasne, czy rząd federalny ma narzędzia, by skutecznie zabronić określonym podmiotom kupowania domów jednorodzinnych, ani jak takie przepisy miałyby być egzekwowane w praktyce.
Krytyka propozycji płynie również z bardziej fundamentalnego poziomu. Część ekspertów uważa, że niezależnie od skali wpływu inwestorów na rynek, państwo nie powinno decydować o tym, kto może kupować nieruchomości. Z ich perspektywy prywatny kapitał, także instytucjonalny, odgrywa ważną rolę w utrzymaniu i modernizacji zasobów mieszkaniowych.
W efekcie zapowiedź Trumpa otwiera szerszą debatę o tym, gdzie kończy się polityczna narracja, a zaczynają realne rozwiązania. Dla wielu obserwatorów jedno jest jasne: bez zwiększenia podaży mieszkań nawet najbardziej zdecydowane zakazy nie przywrócą amerykańskiego snu o własnym domu.
