W większości amerykańskich miast czynsze za mieszkania i domy na wynajem nadal utrzymują się na bardzo wysokim poziomie. Do wyższych kwot płaconych właścicielom dochodzą też coraz wyższe opłaty eksploatacyjne – prąd, woda czy gaz. Mimo wszystko zakup domu jest jeszcze droższą propozycją. W praktyce istnieją obecnie tylko cztery duże obszary metropolitalne, w których zakup domu jest tańszy niż wynajem - tak wynika z nowego badania przeprowadzonego przez firmę Redfin. Chodzi o Detroit, Filadelfię, Cleveland i Houston. We wszystkich innych dużych miastach - od San Jose w Kalifornii przez Chicago po Pittsburgh w Pensylwanii – dla portfela lepsze będzie pozostanie przy wynajmie. I dotyczy to tak samo apartamentów, jak i domów wolnostojących.
Jak to działa?
Detroit, Filadelfia, Cleveland i Houston nie odnotowały takiego samego – dużego wzrostu cen podczas pandemii, jak inne duże miasta w USA, dlatego też są one obecnie bardziej przystępne cenowo dla potencjalnych klientów. Ceny domów w całym kraju wzrosły o dwucyfrowy procent podczas pandemii. Dodatkowo, ci którzy teraz chcą kupić własne cztery ściany, stoją w obliczu kolejnego kryzysu, a właściwie jednej wielkiej niewiadomej. Chodzi o gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, a to właśnie nim jest finansowana większość nabywanych w Stanach Zjednoczonych domów i mieszkań.
"Stawki są naprawdę problemem – oprocentowanie kredytu musi mieścić się w przedziale od 4% do 3%", aby zakup mieszkania był tańszy niż wynajem w większości miast” – precyzuje analityk z Redfin, Jason Aleem.
Już teraz jest źle
Przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego zaciągniętego na 30 lat przekroczyło w tym tygodniu 7%, co oznacza, że finansowanie zakupu domu jest obecnie ponad dwukrotnie droższe w porównaniu z 2021 r. i początkiem 2022 r. Wówczas oprocentowanie wynosiło około 3% lub nawet mniej. Analiza wykazała, że w skali kraju przeciętny dom kosztuje teraz o 25% więcej niż jego wynajem. Jak wynika z najnowszej analizy przeprowadzonej przez National Multifamily Housing Council, różnica w kosztach pomiędzy posiadaniem domu a wynajmem domujest obecnie największa od ponad 15 lat. Właściciele nieruchomościw płacą obecnie średnio dodatkowe $1176 miesięcznie w porównaniu z przeciętnym czynszem w profesjonalnie zarządzanym kompleksie mieszkaniowym.
Jak wynajem, to gdzie?
San Jose w Kalifornii - położone w centrum Doliny Krzemowej jest miastem, w którym różnica pomiędzy kupnem, a wynajmem jest najwyższa. To jeden z tych przykładów, gdzie wynajmować się opłaca. Według raportu Redfin, przeciętny dom jest tam w zakupie o ponad 160% droższy względem wynajmu. Mediana szacowanej miesięcznej raty kredytu hipotecznego dla nabywców domów wynosi ponad $11 000, w porównaniu z medianą miesięcznego czynszu najmu w wysokości około $4 200. Na drugim miejscu plasuje się San Francisco z różnicą zakup-najem wynoszącą 139%. Na kolejnym miejscu - Oakland w Kalifornii – różnica 99%. Nawet Pittsburgh, często uważany za jedno z bardziej przystępnych cenowo miast w kraju pod względem cen nieruchomości mieszkalnych, jest obecnie stosunkowo drogi i także tam bardziej opłaca się wynajmować. Rata kredytu hipotecznego za typowy dom w tym mieście to niemal $1 650, a za wynajem trzeba zapłacić o $30 mniej.
Prognoza
Redfin przewiduje, że oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie do około 6% do końca roku, ale jest "mało prawdopodobne", aby stopy procentowe powróciły do 3% w najbliższej przyszłości. Zakup domu w kredycie, przynajmniej na razie, jest w większości miejsc mało opłacalny.
fk
