Coraz więcej osób w wieku przedemerytalnym i emerytalnym staje dziś przed pytaniem, które jeszcze kilkanaście lat temu pojawiało się rzadko: czy na późnym etapie życia ma sens zaciąganie długoterminowego kredytu hipotecznego? Przeprowadzki bliżej dzieci i wnuków, zmiana stylu życia po zakończeniu pracy zawodowej czy chęć zamiany wynajmu na własny dom sprawiają, że temat 30-letnich kredytów pojawia się także wśród sześćdziesięcio- i siedemdziesięciolatków.
To decyzja obciążona wieloma niewiadomymi. Z jednej strony własny dom daje poczucie stabilizacji i może być formą zabezpieczenia kapitału na przyszłość. Z drugiej - wiąże się z wieloletnim zobowiązaniem finansowym, ryzykiem utraty płynności oraz dodatkowymi kosztami, które wraz z wiekiem zwykle rosną. Dla osób żyjących z ustalonego dochodu emerytalnego margines błędu bywa bardzo wąski.
Eksperci podkreślają, że nie istnieje jedna granica wieku, po której kredyt hipoteczny przestaje mieć sens. Kluczowe stają się indywidualne okoliczności: stan finansów, zdrowia, sytuacja rodzinna, lokalny rynek nieruchomości oraz to, jak długo ktoś realnie planuje mieszkać w danym miejscu. Dopiero na tym tle można rozważać, czy zakup domu — na kredyt lub bez — jest lepszym rozwiązaniem niż dalszy wynajem.
Takie dylematy nie są dziś rzadkością. Wiele osób po pięćdziesiątce i sześćdziesiątce zmienia miejsce zamieszkania — jedni szukają mniejszego domu, inni rozważają przeprowadzkę do społeczności tylko dla seniorów, jeszcze inni chcą być bliżej dzieci i wnuków. Doradcy rynku nieruchomości słyszą te historie regularnie. Po dwóch czy trzech dekadach w jednym miejscu przychodzi moment, kiedy potrzeby się zmieniają.
Zaciągnięcie 15- lub 30-letniego kredytu hipotecznego w wieku 50 czy 60 lat bywa trudne psychicznie. Wielu kupujących w tym wieku woli płacić gotówką, korzystając z oszczędności lub kapitału zgromadzonego w poprzednim domu. Jednocześnie pojawia się argument, że nawet długi kredyt może dać poczucie stabilizacji i pozwolić stopniowo budować wartość nieruchomości, zamiast pozostać wyłącznie na rynku najmu.
Eksperci zajmujący się przeprowadzkami seniorów zwracają uwagę, że sam wiek nie powinien automatycznie wykluczać własności. Statystycznie wciąż jest czas na zbudowanie realnego kapitału. Problem pojawia się częściej u osób, które kupują pierwszą nieruchomość dopiero na emeryturze - dla banków to zwykle trudniejszy klient niż ktoś, kto sprzedaje większy dom i kupuje mniejszy.
Osoby żyjące z ustalonych dochodów emerytalnych mają jednak bardzo wąski margines błędu. Prawo zabrania dyskryminacji ze względu na wiek, ale banki mogą analizować stabilność dochodów, a to w praktyce bywa powiązane z momentem przejścia na emeryturę. Do tego dochodzą podatki. Jednorazowe wycofanie dużej kwoty z kont emerytalnych na zakup domu może oznaczać wyższe obciążenia podatkowe i wpłynąć na świadczenia z Social Security czy Medicare.
Ładne mieszkanie zamiast domu
Dla części seniorów wynajem pozostaje najlepszym rozwiązaniem. Zaciąganie 30-letniego kredytu w wieku 70 lat może nie mieć sensu, jeśli ktoś nie planuje mieszkać w danym miejscu co najmniej kilka lat. W pierwszych latach kredytu większość raty pochłaniają odsetki, a realny kapitał buduje się bardzo wolno. W takiej sytuacji atrakcyjne mieszkanie na wynajem może dać więcej elastyczności, choć kosztem niepewności związanej z rosnącym czynszem czy decyzjami właściciela budynku.
W przypadku seniorów kluczowe pytanie brzmi: czy zakup domu nie pozbawi ich zbyt dużej części płynnych oszczędności? Wraz z wiekiem rosną bowiem koszty opieki medycznej, a dostęp do gotówki bywa równie ważny jak posiadanie własnych czterech ścian. Sytuację komplikuje dodatkowo przeprowadzka do innego stanu i niepewność co do lokalnego rynku nieruchomości.
Doradcy finansowi często zalecają, by na emeryturze mieć zabezpieczone trzy do pięciu lat wydatków w formie rezerwy. Jeśli cały kapitał miałby zostać zamrożony w nieruchomości, ryzyko staje się realne. W takich przypadkach wynajem bywa bezpieczniejszą strategią.
Starszych kupujących dotykają też te same problemy, co młodszych. Niewielkie, parterowe domy - idealne z myślą o ograniczonej mobilności - są dziś towarem deficytowym i droższym. Brak schodów stał się wręcz luksusem, za który rynek każe dopłacać. Do tego dochodzą rosnące podatki od nieruchomości, ubezpieczenia i potencjalne koszty opieki w przyszłości.
Hipoteka odwrócona
Niektórzy rozważają zupełnie inną ścieżkę: hipotekę odwróconą. Brak miesięcznych rat i regularne wpływy z banku brzmią kusząco, ale w praktyce oznaczają stopniowe „zjadanie” kapitału domu. To rozwiązanie bywa problematyczne dla spadkobierców i może prowadzić do konieczności sprzedaży nieruchomości, jeśli właściciel trafi do domu opieki lub umrze wcześniej, niż zakładała rodzina.
Alternatywą są także społeczności dla aktywnych seniorów, często przypominające kurorty z pełną infrastrukturą rekreacyjną. Komfort ma jednak swoją cenę, która w wielu regionach sięga poziomu niedostępnego dla przeciętnego emeryta.
