Po latach dominacji sprzedających na amerykańskim rynku nieruchomości nastąpiła zmiana. Według danych firmy Redfin, w kwietniu 2024 roku na rynku pojawiło się prawie pół miliona więcej ofert sprzedaży niż chętnych kupujących – to największa różnica od co najmniej 2013 roku.
Najbardziej dotkliwe skutki tej transformacji odczuwają miasta w tak zwanym Sunbelt – pasie słonecznym obejmującym stany południowe i południowo-zachodnie USA. Miami, Atlanta, Austin, Phoenix i Tampa, które jeszcze niedawno były symbolami boomu na rynku nieruchomości, dziś borykają się z nadmiarem ofert i brakiem zainteresowanych nabywców.
Szczególnie drastyczne są dane z Miami, gdzie w kwietniu było prawie trzy razy więcej sprzedających niż kupujących. Agenci z Florydy potwierdzają, że sprzedający coraz częściej obniżają ceny, aby przyciągnąć kupujących. Eksperci zapowiadają jeszcze więcej obniżek cen i większą gotowość do sprzedaży za niższą kwotę, nawet kosztem strat.
Przyczyny tej zmiany
Promocja
Ta radykalna zmiana ma swoje głębokie przyczyny. Podczas pandemii COVID-19 region Sunbelt przeżywał prawdziwy boom – ceny nieruchomości gwałtownie rosły, a na rynku dominowały wojny licytacyjne. Teraz te same metropolie mierzą się z przeciwnym problemem: oferty zalegają rynek, a kupujący nie śpieszą się z decyzjami.
Głównym czynnikiem jest dramatyczny wzrost cen nieruchomości – w ciągu ostatnich pięciu lat ceny wzrosły o ponad 50% w skali całego kraju. Jednocześnie stopy procentowe kredytów hipotecznych utrzymują się powyżej 6,5%, co znacznie obniża siłę nabywczą potencjalnych kupujących. To kombinacja, która skutecznie odstrasza osoby rozważające zakup nieruchomości.
Zmiana strategii
Dane pokazują, że krajowy wzrost cen nadal ma miejsce, ale tempo tego wzrostu wyraźnie spowalnia. W maju ceny wzrosły o 1,4% w porównaniu z rokiem poprzednim, podczas gdy w kwietniu wzrost wynosił 2%. Co więcej, w 24 z 100 największych obszarów metropolitalnych odnotowano spadki cen rok do roku, przy czym większość z nich koncentrowała się właśnie w regionie Sunbelt.
Co ciekawe, ceny nieruchomości w Chicago na tle innych rejonów rosną szybciej. Ale nie tyle chodzi o rzeczywisty ich wzrost, co wolniejsze spowalnianie tego wzrostu, co daje taki wynik.
Sytuacja na rynku krajowym prowadzi do fundamentalnej zmiany w zachowaniach kupujących i sprzedających. Jak zauważa Elle Pappas, doświadczony agent nieruchomości z Denver, na którego powołuje się NY Post, ton rozmów z kupującymi diametralnie się zmienił w porównaniu z gorączkowymi latami pandemii. "Pierwsza rozmowa, nawet podczas pierwszego spotkania, dotyczy tego: 'Jak dużą zniżkę mogę uzyskać? Ile ustępstw mogę wywalczyć?'" – opisuje ekspertka.
Perspektywy
Analitycy przewidują, że obecny trend może się utrzymać. Ekspert z firmy Redfin dość pesymistycznie ocenia perspektywy rynkowe dla sprzedających: "Nie wydaje się, aby popyt ze strony kupujących miał znacząco powrócić. Ceny są po prostu za wysokie."
Wielu sprzedających działa obecnie z konieczności, a nie z wyboru – przeprowadzają się z powodu pracy, rozwodu,śmierci w rodzinie, pozbywają się nieruchomości inwestycyjnych ze względu na rosnące koszty lub w oczekiwaniu na dalsze spadki cen, itp. Ta dynamika może utrzymać wysoką podaż na rynku nawet przy słabnącym popycie.
Dla kupujących, którzy przez lata musieli rywalizować w ostrych wojnach licytacyjnych, obecna sytuacja stanowi swoisty oddech. Jak mówi jeden z nich: "Czujemy się znacznie mniej zestresowani tym razem. Jeśli poczekamy kolejne 30, 60 dni, może zobaczymy, że ludzie, którzy myśleli, że szybko sprzedadzą swoje domy i może już kupili inne, zaczną być bardziej skłonni do ustępstw."
